München zwischen Wohnungsknappheit und Leerstand

München gilt seit Jahren als die teuerste Stadt Deutschlands. Schaut man sich hier einmal die Mietpreise an, kann man diese Aussage nur bestätigen. Seit Jahren steigen die Preise für Wohnraum und stehen aktuell laut Mietspiegeltabelle.de, bei durchschnittlich 19,77 Euro pro Quadratmeter. Im Jahr 2019 lag der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter noch bei 17,88 Euro, was einem Anstieg von über zehn Prozent in nur drei Jahren entspricht. Vergleicht man die Preise landes- oder bundesweit, schneidet die bayrische Hauptstadt noch schlechter ab. In Bayern kostet der Quadratmeter im Schnitt 11,15 Euro und bundesweit sind es nur noch 8,92 Euro. Damit liegen die Mietpreise in München ganze 121,78 Prozent über dem Bundesdurchschnitt. Ein Trend, der sich auch nicht mit der seit 2015 bestehenden Mietpreisbremse umkehren ließ, sondern scheinbar auch noch verstärkte. Stiegen vor 2015 die Mietpreise, wenn Sie stiegen, um ca. 0,20 Euro pro Jahr an, steigen diese seit dem erneuten Beginn der Aufzeichnungen 2019 um ungefähr 0,60 Euro pro Jahr an, eine Verdreifachung des Trends von vor der Mietpreisbremse.

Doch wie sieht es in München mit den Leerständen aus? Wird der zur Verfügung stehende Wohnraum auch tatsächlich genutzt? Diese Frage ist nicht ganz so einfach zu beantworten, denn die Erfassung leerstehenden Wohnraums stellt sich als Sackgasse heraus. Aus datenschutzrechtlichen Gründen können diese nicht einfach über den Wasser- und Stromverbrauch erfasst werden und eine Art öffentliches Immobilienregister gibt es in Deutschland nicht.

Laut der Website Statista, welche sich auf die CBRE-Leerstandsquote des wirtschafts- und sozialwissenschaftlichen Beratungsinstitutes „empirica“ beruft, liegt die Leerstandsquote bei 0,2 Prozent. Dies ist ein Tiefstand, der seit 2015 anhält und seit Beginn der Aufzeichnungen 2001 nicht unterboten werden konnte. Zuletzt erreichte die Leerstandsquote bei der Weltwirtschaftskrise 2006 trotz gleichbleibender Mietpreise einen Höchststand von 2,2 Prozent. Aber warum lassen Vermieter eine Wohnung leer stehen, obwohl in keiner anderen Stadt in Deutschland höhere Mieteinnahmen generiert werden können als in München? Laut Süddeutscher Zeitung lohnt es sich manchmal nicht, die Wohnung zu vermieten. Denn oft handelt es sich bei Wohnungen um Spekulationsobjekte, die gekauft werden und z.B. als Zweitwohnung geführt werden. So kann der Eigentümer die Immobilie nach zehn Jahren mit einem hohen Gewinn verkaufen und spart sich die Spekulationssteuer. Diese fällt nämlich nur dann an, wenn sich die Immobilie nicht länger als zehn Jahre in einem Besitz befindet. Schaut man sich die Preisentwicklungen der letzten Jahre an, wird schnell klar, dass es sich hierbei um eine lukrative Investitionsanlage handelt. Dabei ist den Eigentümern klar, dass es in vielen Regionen verboten ist, Wohnraum länger als drei Monate ungenutzt zu lassen. Dazu zählt auch die Stadt München.

Um dieser sogenannten Zweckentfremdung entgegenzuwirken, ist die Stadt München auch auf die Bevölkerung angewiesen. So gibt es ein anonymes Meldeportal für nicht genutzten Wohnraum. Den Meldungen wird nachgegangen und sollte sich ein solcher Fall bestätigen, liegen die Strafen theoretisch bei bis zu 500.000 Euro. Doch laut Informationen der Süddeutschen Zeitung ist die Zahl der Meldungen stark rückläufig. Das könnte daran liegen, dass sich Mieter nicht trauen, ihre Vermieter anzuschwärzen, aus Angst ihre Wohnung zu verlieren oder vor anderen Benachteiligungen.

Ein weiteres Problem sind gemeldete Zweitwohnungen, denn dabei handelt es sich um legal blockierten Wohnraum. Immerhin wurde die Steuer bei Zweitwohnungen in diesem Jahr von neun Prozent auf 18 Prozent angehoben und damit verdoppelt. Ein weiterer Ansatz wäre es, die gesetzliche Lage zum steuerfreien Verkauf von Immobilien zu ändern. Dabei müsste der Eigentümer die Immobilie eine bestimmte Anzahl an Jahren innerhalb von zehn Jahren selbst bewohnt haben, um sie steuerfrei verkaufen zu können. Die Nutzung von Zweitwohnungen könnte, zumindest in den Ballungsgebieten Deutschlands, verboten werden. Natürlich nicht, wenn die Zweitwohnung genutzt wird, wie es zum Beispiel bei Studierenden der Fall ist.